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房子库存增多,对楼市来说可谓“牵一发而动全身”

2019-07-10

       


重庆立信会计师事务所俗话说,事不过三,一个人的遭遇,无论是好事或坏事,只要连续出现,终究会向相反方向发展。

类似意思的词还有很多:富不过三代、否极泰来、月盈则满、水满则溢,说的都是一个意思。

这个道理,放在楼市里同样也适用。

“三”这个数字,在我们的文化中,有很特殊的意义。

《左传》中说:一鼓作气,再而衰,三而竭,第一次击鼓士气最旺,第二次出现便由盛转弱,第三次就没什么机会了。

 

尤其是现在,2019下半年伊始,正处炎炎夏季,楼市重现了一个“特殊”迹象:库存上升。


为什么说特殊呢?有心人应该还记得,自从2015年楼市启动一波大涨以来,最近几年,很少出现过类似的现象。

几乎每天,我们习惯了各地频出“地王”,一二线城市“抢房”成风,高杠杆炒房客在各个城市四处游荡,从来只见楼盘抢手,何时见过房子难卖?

数据却是冷冰冰的,房产研究机构克而瑞发布报告指出,上半年各重点城市库存量同比继续呈上升趋势。截至5月末,54个典型城市新建商品住宅存量约33853万平方米,同比上升16%。

各能级城市库存相比2018年同期也均有不同幅度的上涨,其中一线城市涨幅最大,达到40%,二线和三四线城市同比分别上升9%和22%。

也就是说,不论一二线,还是三四线楼市,房地产待售面积都在增长。


卖不出去的房子增多了,开发商要的是回款,要的是现金流,身上背了融资、发债、贷款等各项债务,为了现金流能够回笼,只能选择降价促销这一条路。

所以,房子库存增多,对楼市来说可谓“牵一发而动全身”。

事实上,这个特殊的现象,与2014、2018年如出一辙,一模一样。

有朋友应该还记得,5年前,房价同比增速自9.1%持续下滑到2014年9月,最低达到达到-1.1%,商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑,到2014年9月达到-8.6%。

销售走弱的同时,商品房待售面积不断上升,2014年底,待售面积已经突破7亿平米,去库存压力显现。

中信建投数据显示,2014年,土地流拍率达到4%,流拍土地宗数比此后的三年分别高出23%、219%和13%。


而在2018年,流拍地块超800宗,“金九银十”后,各城市平均去化率下跌达15%以上,从南京到厦门,从上海到武汉,从合肥到杭州,昔日风光的“地王”们,无一不面临高价地入市难,“面粉价”比“面包价”还贵的尴尬。

老业主们的不满情绪达到巅峰,茶水费、捆绑装修车位不见踪影,房企急得像热锅上的蚂蚁,地也不拍了,房子开始打折了,精装开始改毛坯销售了。

从这个角度来看,2014年、2018年、2019年的楼市走势,有可能趋于一致。

库存上升-去化率下降-房企回款变慢-土地流拍增多-降价促销,这是一环又套一环的“多米诺骨牌”,站在7月份的时间节点,意义与2014年、2018年又大不相同。

正如文章开头所说,今年的不同之处在于:事不过三。

2014年出现库存升高,可以有2015年的棚改货币化安置帮助消化,又可以有2016、2017年各线城市的炒作来弥补。

2018年出现楼市走弱,可以有上半年的“楼市小阳春”衬托,可以有各大城市放开落户、“抢人“大战来解决,让房企和购房者重拾信心。


然而,下半年,难道还能走过去两次的“老路”吗?

答案自然是否定的,近日,“旧改”成了房地产行业热议的话题,老旧小区改造的市场空间巨大,不用拆老房子,不用土地开发,不用开发商折腾,对外立面、电梯、车位、老旧线路等各类配套进行升级改造,既能带动基建各个行业的发展,又能填补棚改缺失后的缺口,可谓是一举两得。

假如靠“修修补补”就能拉动房地产周边行业发展,购房者何必还要为了一套房子整日发愁呢?

假如我们不用依赖大拆大建,就能填补棚改缺失后的空位,库存上升就不再是问题,留给市场自然消化即可。

假如人们的购房观念日趋理性,那些抢房的投机客和开发商中的地王们,生存空间自然会越来越窄。

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