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土地成本审计专题学习心得
2018年11月2日，我很荣幸地参加了由谢老师在所里讲解的土地成本审计及其相关知识，同所里的老师和同事一起学习了用地的性质、土地背后的大背景（全国和重庆的区别）、土地成本审计的注意事项、工程造价等相关知识。看见各个资历颇深的注会老师都认真充电学习，也让我更加认真的对待这次学习机会，通过谢老师的讲解让我对土地及对经济的推动和对土地成本审计有了进一步的了解，收获满满。下面是我对这次的学习做一个总结和说一说我的心得体会。重庆立信
一、用地的性质及其变更所需要的条件。市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某宗具体用地所规定的用途。用地性质有分类，主要分为一下四个类别，商业用地、综合用地、住宅用地和工业用地和其他用地。有很多小的类别都是从这几个大类别中具体分支出来的。在城市规划的初期根据需要城市土地都已划分好了其用地的性质。为预防城市未来发展的需要在城市边缘规划了一些储备用地。储备用地是市政府的土地储备行为，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。
随着经济的发展，城市规划进程的加速，原规划的土地已经满足不了需求，这时候就需要用到储备用地。储备用地若要变更其使用性质根据国家相关办法规定需要走招、拍、挂（招标、拍卖、挂牌）流程，走招、拍、挂流程会有两个结果一是这块地被原所有人拍走，二则是地被其他开放商拍走，在激烈的市场竞争下这块地很可能被其他开放商拍走，但即便是这样政府永远是不会亏本的，招、拍、挂流程的最后价格肯定是高于土地的原有价格，及时土地被其他开发商以较高的价格拍走，根据政策拍卖价的成本会返给原所有商，而高出原价格的部分则会进入当地政府财政，土地的价格就这样一步一步被抬高了。
二、重庆的特殊性及本地政策，上面是一些关于土地的基本信息，下面说一重庆地方的政策。重庆当初为了经济的快速发展成立了重庆八大投资公司，成立投资公司当然需要大量的启动资金，对于当时的重庆是拿不出那么一大笔钱。重庆当时现有最多的也是最原始的资源就是土地。土地是人类得以生存与发展的物质载体，是一切生产和一切存在的源泉。市政府用大量的储备用地开始了资本运作，在国家当时的政策下面储备用地是可以用来抵押贷款的，八大投资公司的启动资金就有了苗头。回看各大经济体的历史进程，房子是作为经济发展快速且有效的手段，当然中国也不例外，这些储备用地用来建商品房是资源的最大利用。在重庆，市政府将这些土地交给八大投资商手里，投资商用上述招、拍、挂流程使这些土地变更成商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地等。谢老师给我们举了个例子，一块500万的地，拍卖成800万，这800万是以财政收入进入市政府，市镇府在将500万返还给八大投资公司。这样一来，土地成本会流入八大投资公司手里，且政府也得到了大量的的财政收入。
在2016年出现了变革，由于全国都在实行像重庆这样的策略，大量本应价值不大的储备用地抵押了大量的贷款，虽然能促进经济发展，但是由于体量太大预防以后的某一时间点出现大量坏账导致银行系统崩塌。政府做出了调整规定以后全国各地方的储备用地不得用于银行抵押贷款。重庆这些年利用八大投资公司使经济飞速的发展，当时黄奇帆市长根据国家出的这个政策做出了调整，虽然储备用地不能用来抵押贷款但是其他性质的土地使可以的。根据这个政策，重庆市政府赋予了八大投资公司一项特殊的权力，即八大投资公司可以通过审计土地成本、评估公司评估等一系列流程将储备用地性质变更为其他性质用地，这样就等于跳过了全国实行的招、拍、挂流程。这样一来主动权就又掌握在了八大投资公司手里。正是由于这一原因，重庆会出现很多类似的政府土地成本审计项目，我们只要按照审计原则来，实事求是的在报告里面体现，最重要的是有些免责条款要描述清楚，这种类似的项目风险还是比较小。
三、土地成本审计六大要素，这六大要素有①审计特点；②审计范围；③审计原则；④审计过程应注意的综合事项；⑤具体审计的方法；⑥企业改制土地成本审计应注意的问题。其中前面三项和平时工作中区别不是很大，谢老师主要针对第四条审计过程应注意的综合事项做了详细的描述。在这之前我们要先了解土地成本的计算公式：某宗地成本=该宗地取得成本+该宗地整治成本+该宗地相关规费+该宗地分摊的贷款利息+该宗地其他成本-各级财政投入的基础设施建设资金。在这个公式中除了宗地的整治成本，其他几个成本基本变化不大。所以开发商如果在审计过程中想把宗地成本做大，最能入手的就是土地的整治成本，在我们审有关整治成本相关科目的审计过程中必须十分仔细。这种情况一般出现在政府需要征这块地或者某宗地以前是工业用地性质变更成其他用地的时候，走招、拍、挂流程的时候因为较高的成本不容易被其他开放商拿走，即使被其他开发商拍走，也能使原开放商获利不少。
针对以上的情况，我们审计人员必须要了解土地的整治成本包括哪些，甚至要懂一些工程造价方面的知识，比较专业性的东西甚至可以自己另请造价团队出证明，因为自己请的团队出的证明才有可信度，一方面也可以给我们所自己的造价团队创造一些业务。根据谢老师的讲解下面集中情况需要格外注意。一是如果该宗地以前是工业用地，开发商想要建成商品房就需要走变更流程，开发商在这个途中就会先把后面计划好的商品房的地基等前期工作做好，然后把这些费用算在以前工业用地的整治成本里面，当我们碰到这种情况的时候就需要认真审查把该部分区分出来，该审减的审减。二是有些老板会利用关系上的便利，请一些熟的工程团队在用地商不停的作业，然后签一些虚假合同，这种情况对于我们这些看惯了账的审计人员是很难区分出来的，因为考察现场也看得见施工团队且以前的痕迹会被后面的作业覆盖，合同上更不能区分。遇到这种情况就要请一些专业的人员陪同到现场勘察，区分该地块整治成本是否必要或实际整治成本。还有就是在拿不准的地方，或者不懂的地方不要轻易的下结论，所里面有很该方面专业的人员有必要的时候可以请教他们再得出结论，才能保证报告的准确性。
这是第一次在所里学习，有些工程造价方面的东西也是比较生疏，听完谢老师的课，收获很多。虽然说术业有专攻但是以后若想成为一个专业性高的审计人员，必定在接触的各个行业的专业知识都要有所了解和涉及，才能面面俱到。重庆立信会计师事务所
审计二组
黄鑫
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