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房地产开发企业土地增值税税收筹划讨论
前段时间为甲房地产开发企业（以下简称“甲企业”）做内部审计，该企业开发的房地产项目在2012年销售房屋并已收到款项2亿元，该企业财务人员以并未取得书面工程决算为理由，未确认会计收入及未计提缴纳土地增值税，由此引发我们对房地产开发企业土地增值税纳税筹划的思考，并对甲企业的土地增值税筹划提供建议：
一、土地增值税的定义
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。
二、对甲企业土地增值税筹划的建议
1、增加税前抵扣费用
甲企业的销售模式为本企业通过售楼处进行房屋销售，这样能够进行税前抵扣的费用为售楼处发生的人工工资、水电费等费用。
增加税前抵扣费用不是虚开发票增加费用，而是采用合理的方式，利用税收政策合理的增加可抵扣费用。
我们建议甲企业成立房屋销售公司，对开发房屋进行销售，甲企业按照销售收入的2%-4%支付佣金给销售公司。根据财税2000年84号文件，付出的佣金可以在税前扣除，但是由于双方为关联单位，所以佣金比例不能大于4%，这样就将利润转移至销售公司，合理增加甲公司税前可抵扣费用，减少土地增值额。
2、充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。
根据现行规定，建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。
2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。
我们建议，企业在后期房屋开发过程中，充分考虑增加房屋销售额所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
3、将甲企业向自然人借款利息合法化
在检查甲企业账务时发现，甲企业向自然人借款利息由于未取得发票，所以未进入损益而是直接在往来账中形成挂账。
我们建议，甲企业完善与自然人的借款手续，使利息支付符合税务总局准予税前扣除的规定。
根据国家税务总局《关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》如企业向内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为，且企业与个人之间签订了借款合同，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。
渝公网安备 50010302002789号